出品|搜狐地產&焦點財經

作者|王迪

編輯|吳亞

【資料圖】

“我們一直處于積極謹慎的收并購，2022年市場估值還是偏高，我們覺得不是一個非常好的收購機會。”

3月28日，針對2023年的收并購策略，卓越商企服務集團有限公司（簡稱：卓越商企服務，股票代碼：6989.HK）管理層如此表示。

但管理層也強調，2022年底加強了收并購部門力量，公司在未來的收并購是戰略目標區域的補強，在目標區域進行本地化。“進行一定規模的以非住為主的標的股權合作。也聚焦新賽道的業務。“

就年報來看，2022年，卓越商企服務總營業收入實現35.3億元，同比增長1.7%；但毛利約為8.44億元，同比下降12.0%。

2021年出售資產拉高業績基數，核心凈利同比下滑

利潤方面，2022年卓越商企服務毛利率為23.9%，按年降3.8個百分點；核心凈利潤4.95億元，降約6.0%。擁有人應占利潤為4.03億元，降20.9%。

針對業績增長不及預期，管理層在業績會上給出了兩點原因：一是PM商寫項目受到疫情階段性影響，停車場、中央空調收入減少4106萬元；二則是非業主增值服務受疫情及地產銷售、進度放緩因素影響，案場、一手房經紀業務減少收入1.36億元。

此外，2021年卓越商企出售兩家收并購公司，收回投資款3.5億元，使得當年營收、凈利基數增高，影響2022年業績增速。

卓越商企服務提到，剔除2021年出售兩家收并購公司影響，2022年卓越商企服務收入同比增長18.1%，公司擁有人應占利潤降幅收窄至15.7%，公司擁有人核心凈利潤下降0.1%。

卓越商企服務原指標及剔除出售項目后指標對此

卓越商企服務回應搜狐財經稱：“2021年，我們賣了兩個公司獲得3.5億元，這讓2021年的收入和利潤都有所增加。3.5億元的收入叫做非經營性收入，2022年我們沒有這塊的收入。如果將2021年這一部分收入刨掉，相當于將2022年的經營性收入和2021年的經營性收入進行比較，等于將其拉到了同一水平賽道上。”

非經常性損益為與公司主營業務無關聯，且不常發生的損益項目，對企業財報僅產生當期影響。扣除非經常性損益后的凈利潤，能單純的反映企業主業經營業績的好壞。

據了解，2021年12月22日，卓越商企服務宣布以3.5億元對價出售卓越運營管理有限公司100%股權，出售事項將錄得約2300萬元（除稅前）的收益。

影響卓越商企服務凈利潤的還有大幅增加的減值損失。2022年其商譽減值損失相比于2021年增加了2815萬元，應收款項、合同資產和已發行財務擔保的減值損失增加了近7200萬。

此外，卓越商企服務銷售及營銷開支增加了近1000萬。銷售成本從2021年的34.67億元增加到35.27億元，增加了約6000萬元。這都對其毛利、經營利潤的同比減少有所影響。

對于銷售及營銷開支的增加，卓越商企服務表示，集團為尋求更優質的業務目標而產生的拓展人員費用及業務開發費用增加。

針對業內關注的收繳率方面，管理層則指出，單一客戶、商業多客戶收繳率依然維持較高水平，分別為92.3%和90.8%，住宅收繳率受疫情、房地產下行的影響，收繳率同比下降約6個百分點至85%。

“從公司過往的實踐和歷史數據看，單一客戶、商業多客戶收繳率會在次年達到100%，住宅收繳率會達到95%~98%。六個月以內應收占比超過70%，都能在年內回收。總體上我們對于2023年公司在收繳回款方面業績表現抱有信心。"

收繳率對于現金回籠有一定作用。年報顯示，截至2022年末，卓越商企物業總資產約50.12億元，總負債約14.29億元。卓越商企服務的現金及現金等價物約25.64億元，針對現金的減少，管理層的解釋是公司對外分紅及償還債務所致。

管理層認為，從商企自身來看，卓越商企的競爭優勢比較明顯。“由于我們在第三方市場的能力比較強，我們的增長和對利潤的要求就會比較好平衡，未來我們希望這樣的持續優勢帶來更好的溢價。”

在管面積同增三成將加大獨立第三方占比以提升毛利率

2022年整體寫字樓市場不樂觀。但是，商務物業現金流穩定且毛利率高，在房地產行業波動周期里成為卓越商企服務的壓艙石，這成為對沖風險的關鍵。

“作為企業來講，我們還是希望穩定在一個區間內，我們行業的毛利大概在15到20%之間，所以在規模增長和利潤水平上面同時都有要求，我們希望穩定在比較穩健的水平，這是我們的平衡點。”管理層表示。

從卓越商企的收入業務構成來看，主要來自三個業務：基礎物業管理服務、增值服務及其他業務。

基礎物業管理服務收入約28.14億元，同比增加7%，占總收入的79.8%；增值服務收入約6.68億元，同比下降14.3%，收入占比約19%；其他業務收入約4389萬元，占比1.2%。

卓越商企2022年的財報顯示，其2022年集團收入約35.27億元，其中來自第三方的業務占基本物業服務收入的比重為57.9%。

此外，截至2022年底，卓越商企服務在管面積中，獨立第三方占比65%。收入方面，第三方業務占基本物業服務收入的58%，占總收入的46%，凸顯業務發展市場化獨立性。

具體來看，2022年卓越商企服務業務規模持續增長，總合約面積7006萬平方米、在管面積5376萬平方米，同比增長率分別為23%、31%，其中，管理第三方的物業面積占比65%，合約項目覆蓋城市58個，在管項目覆蓋城市50個，覆蓋廣度進一步拓寬。

從區域拓展和布局方面看，卓越商企服務在管面積中，北京、上海、深圳、廣州、成都、杭州、重慶等一線和新一線城市占比高達82%，粵港澳大灣區和長三角兩大核心經濟圈占比達63%。

就業務分部結構來看，截至2022年末，卓越商企服務商業物業的在管面積占比約45.5%；公共及工業物業、住宅物業的在管面積分別為19%、35.5%。從布局結構來看，卓越商企服務在管項目面積中的43.5%位于大灣區，19.7%位于長三角，36.8%分布于其他區域。

年報顯示，報告期內，卓越商企服務新拓戰略客戶合同28個，年化合同額2.5億，合同總額10億，業務貢獻比53%，總合同金額同比增長24%。

除了市場拓展，業內更為關注的是毛利率的走向。

管理層預計，未來公司會加大第三方業務占比，第三方服務占比一定是比較市場化的毛利率，目前的毛利率大概12%到15%左右的水平。

“希望一方面擴大規模增加收入，在基本物業維持毛利率的基礎上，我們同時會加大延伸增值服務的邊界，同時通過公司治理水平的提高，利用數字化、利用公司的管理機制能夠降本增效，我們維持一個行業比較好的毛利率水平。”

年報顯示，2022年卓越商企服務綜合毛利率23.9%；核心業務歸母凈利潤率12.1%。