4月21日，隨著閔行區(qū)3宗地塊順利成交，歷時4天的上海2023年首輪土拍落下帷幕，本輪供地共推出19宗地塊，起始總價483.41億元，總出讓規(guī)劃建筑面積198.86萬平方米。最終19宗地塊全部出讓成功，其中有15宗溢價成交，4宗底價成交，土地出讓金518.83億元，平均溢價率為7.33%。整體來看，上海本輪土拍熱度高企，溢價率創(chuàng)2021年以來8個批次集中土拍溢價率新高，同時又有“久違”房企重回上海土拍市場，熱度儼然不低。

具體解讀如下：

一、供應(yīng)縮減，溢價率創(chuàng)新高，近3年集中土拍保持“0”流拍

(資料圖)

批次增加、供應(yīng)縮減成普遍現(xiàn)象。從供應(yīng)量來看，上海2023年第一批次供應(yīng)19宗地塊，雖較去年第四批次增加10余宗，但遠(yuǎn)遠(yuǎn)少于前兩年首批次的供應(yīng)規(guī)模，這與多個城市的供應(yīng)特征基本一致。繼今年自然資源部對供地政策進(jìn)行了優(yōu)化完善后，多城都采取了“以需定供”“少量多次”的供應(yīng)方式以維持市場供求平衡及土拍熱度。

同時，上海本次土拍最為顯著的特征便是熱度的加速上升。本輪土拍溢價率升至7.33%，較上輪土拍溢價率上升3.89個百分點(diǎn)，創(chuàng)2021年以來8個批次集中土拍溢價率新高。此外，上海的土地出讓效率一直保持高效姿態(tài)，自2021年集中供地以來，各批次均無流拍。

二、溢價成交占比近八成，首輪土拍熱意斐然

于上海本輪土拍中，溢價成交地塊占比近80%，不僅實(shí)現(xiàn)批次溢價成交“二連升”，而且大跨步地提升，也創(chuàng)下了自2021年以來8個批次集中土拍溢價成交占比新高。競爭較為激烈，既得益于市場信心的回升，也與房企融資環(huán)境好轉(zhuǎn)，拿地機(jī)會增加有一定關(guān)系。除此之外，地塊與房企發(fā)展策略的適配度也是房企打開競爭局面的重要因素。

三、地塊冷熱分化是當(dāng)前土拍共性，上海主城區(qū)地塊熱度居高

上海本輪土拍熱度顯著上升的同時，仍有少數(shù)地塊底價收場。其中，本輪成交的19宗地塊中僅有4宗底價成交，分布于嘉定、奉賢、浦東新區(qū)、松江4個區(qū)域，相對而言，徐匯、靜安、普陀、閔行等主城區(qū)地塊熱度居高。其中，本次競拍最熱的地塊為閔行區(qū)莘莊社區(qū)MHP0-0201單元16A-07A地塊。該地塊吸引了多達(dá)28家房企參拍。不過，地塊間存在熱度差異是當(dāng)前城市土拍的普遍現(xiàn)象。房企對地塊的偏好存在差異也是可以理解的，資金壓力尚未明顯減輕，出于實(shí)現(xiàn)投資最優(yōu)化考慮，房企對熱點(diǎn)城市優(yōu)質(zhì)地塊的爭奪自然更為激烈。

四、參拍企業(yè)數(shù)達(dá)近6年新高，國央企斬獲半數(shù)以上

從房企報名情況來看，上海本次集中供地吸引了超過50家房企參拍，參拍企業(yè)數(shù)為近6年最多。從房企拿地情況來看，國央企收割半數(shù)以上，19宗地塊中有14宗被國央企收入囊中，占比在70%以上，其中包括保利發(fā)展、華潤置地、招商蛇口等企業(yè)。建發(fā)聯(lián)合保利置業(yè)擲資超70億元拿下全場最大體量的青浦新城地塊。此外，品牌民企龍湖的持續(xù)深耕也助推了整場土拍的熱度，以24億元斬獲上海嘉定江橋地塊。另外，少數(shù)民企中還出現(xiàn)了新面孔，如新天和，以底價12.2億元拿下奉賢區(qū)金匯地塊。

五、上海首輪土拍為土地市場再添熱度

近期以來，隨著各地陸續(xù)開啟一批次土拍，重點(diǎn)城市的土拍市場表現(xiàn)較好，熱度較高。如杭州、成都等溢價率均處于較高水平。上海本場土拍高調(diào)收官，再次為土地市場加溫。其實(shí)，近期熱點(diǎn)城市土拍表現(xiàn)火熱，不僅體現(xiàn)了房企對于樓市穩(wěn)健的城市更加青睞，還反映出市場多個方面確實(shí)出現(xiàn)了向好的跡象，包括市場信心的提振、房企拓展情緒的好轉(zhuǎn)等。