
每日精選:諸葛找房:上海2023首輪土拍熱度升級 溢價率超7%
4月21日,隨著閔行區(qū)3宗地塊順利成交,歷時4天的上海2023年首輪土拍落下帷幕,本輪供地共推出19宗地塊,起始總價483.41億元,總出讓規(guī)劃建筑面積198.86萬平方米。最終19宗地塊全部出讓成功,其中有15宗溢價成交,4宗底價成交,土地出讓金518.83億元,平均溢價率為7.33%。整體來看,上海本輪土拍熱度高企,溢價率創(chuàng)2021年以來8個批次集中土拍溢價率新高,同時又有“久違”房企重回上海土拍市場,熱度儼然不低。
具體解讀如下:
一、供應(yīng)縮減,溢價率創(chuàng)新高,近3年集中土拍保持“0”流拍
(資料圖)
批次增加、供應(yīng)縮減成普遍現(xiàn)象。從供應(yīng)量來看,上海2023年第一批次供應(yīng)19宗地塊,雖較去年第四批次增加10余宗,但遠(yuǎn)遠(yuǎn)少于前兩年首批次的供應(yīng)規(guī)模,這與多個城市的供應(yīng)特征基本一致。繼今年自然資源部對供地政策進(jìn)行了優(yōu)化完善后,多城都采取了“以需定供”“少量多次”的供應(yīng)方式以維持市場供求平衡及土拍熱度。
同時,上海本次土拍最為顯著的特征便是熱度的加速上升。本輪土拍溢價率升至7.33%,較上輪土拍溢價率上升3.89個百分點(diǎn),創(chuàng)2021年以來8個批次集中土拍溢價率新高。此外,上海的土地出讓效率一直保持高效姿態(tài),自2021年集中供地以來,各批次均無流拍。
二、溢價成交占比近八成,首輪土拍熱意斐然
于上海本輪土拍中,溢價成交地塊占比近80%,不僅實(shí)現(xiàn)批次溢價成交“二連升”,而且大跨步地提升,也創(chuàng)下了自2021年以來8個批次集中土拍溢價成交占比新高。競爭較為激烈,既得益于市場信心的回升,也與房企融資環(huán)境好轉(zhuǎn),拿地機(jī)會增加有一定關(guān)系。除此之外,地塊與房企發(fā)展策略的適配度也是房企打開競爭局面的重要因素。
三、地塊冷熱分化是當(dāng)前土拍共性,上海主城區(qū)地塊熱度居高
上海本輪土拍熱度顯著上升的同時,仍有少數(shù)地塊底價收場。其中,本輪成交的19宗地塊中僅有4宗底價成交,分布于嘉定、奉賢、浦東新區(qū)、松江4個區(qū)域,相對而言,徐匯、靜安、普陀、閔行等主城區(qū)地塊熱度居高。其中,本次競拍最熱的地塊為閔行區(qū)莘莊社區(qū)MHP0-0201單元16A-07A地塊。該地塊吸引了多達(dá)28家房企參拍。不過,地塊間存在熱度差異是當(dāng)前城市土拍的普遍現(xiàn)象。房企對地塊的偏好存在差異也是可以理解的,資金壓力尚未明顯減輕,出于實(shí)現(xiàn)投資最優(yōu)化考慮,房企對熱點(diǎn)城市優(yōu)質(zhì)地塊的爭奪自然更為激烈。
四、參拍企業(yè)數(shù)達(dá)近6年新高,國央企斬獲半數(shù)以上
從房企報名情況來看,上海本次集中供地吸引了超過50家房企參拍,參拍企業(yè)數(shù)為近6年最多。從房企拿地情況來看,國央企收割半數(shù)以上,19宗地塊中有14宗被國央企收入囊中,占比在70%以上,其中包括保利發(fā)展、華潤置地、招商蛇口等企業(yè)。建發(fā)聯(lián)合保利置業(yè)擲資超70億元拿下全場最大體量的青浦新城地塊。此外,品牌民企龍湖的持續(xù)深耕也助推了整場土拍的熱度,以24億元斬獲上海嘉定江橋地塊。另外,少數(shù)民企中還出現(xiàn)了新面孔,如新天和,以底價12.2億元拿下奉賢區(qū)金匯地塊。
五、上海首輪土拍為土地市場再添熱度
近期以來,隨著各地陸續(xù)開啟一批次土拍,重點(diǎn)城市的土拍市場表現(xiàn)較好,熱度較高。如杭州、成都等溢價率均處于較高水平。上海本場土拍高調(diào)收官,再次為土地市場加溫。其實(shí),近期熱點(diǎn)城市土拍表現(xiàn)火熱,不僅體現(xiàn)了房企對于樓市穩(wěn)健的城市更加青睞,還反映出市場多個方面確實(shí)出現(xiàn)了向好的跡象,包括市場信心的提振、房企拓展情緒的好轉(zhuǎn)等。
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