信托公司房地產(chǎn)業(yè)務涉訴案件飆升 抵押物變現(xiàn)仍是難點

21世紀經(jīng)濟報道記者 李玉敏 北京報道

(相關資料圖)

房地產(chǎn)信托在經(jīng)歷過往高速擴張后，潛藏的風險逐步風險暴露、違約問題頻發(fā)，信托公司在房地產(chǎn)信托業(yè)務領域承受較大壓力。

近日，北京市兆源律師事務所根據(jù)中國司法大數(shù)據(jù)研究院相關數(shù)據(jù)進行的不完全分析統(tǒng)計顯示，截至 2023 年 5 月末，全國 68 家信托公司有 66 家信托存在涉房地產(chǎn)司法訴訟，共涉及上千個房地產(chǎn)不良項目，其中數(shù)量最多的一家公司存在高達 108 件房地產(chǎn)項目糾紛案件。

中國信托業(yè)協(xié)會數(shù)據(jù)顯示，截至2022年4季度末，信托資產(chǎn)規(guī)模為21.14萬億元，相較于2017年4季度的歷史峰值，2022年4季度信托資產(chǎn)規(guī)模下降19.46%。

抵押物處置仍是難點

6月6日，“信托房地產(chǎn)項目化險及特殊資產(chǎn)服務信托展業(yè)座談會”在北京召開。

北京市兆源律師事務所主任祁建國在會上表示，雖然信托公司在最初操作房地產(chǎn)信托項目時，對于擔保措施、抵押率都有很高的要求。但是實踐操作中，由于房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷，地產(chǎn)公司集中暴雷，導致信托公司即便通過司法程序獲得勝訴判決，也無法順利執(zhí)行完畢涉案公司的全部財產(chǎn)。

祁建國表示，信托公司房地產(chǎn)業(yè)務的風險，呈現(xiàn)數(shù)量多、規(guī)模大、集中度高等的特點。往往這些風險項目集中在部分大型房地產(chǎn)企業(yè)。且同一出險企業(yè)項下的項目公司涉及多家信托公司的信托債權資產(chǎn)。

在他看來，“在資產(chǎn)端，大部分風險項目有項目公司土地抵押或其他資產(chǎn)增信，能夠覆蓋信托債權資產(chǎn)本息。但是很多地產(chǎn)項目的母公司即集團公司雖然提供了連帶責任擔保，但其無任何償債能力。”

公開資料顯示，進入2023年以來，已經(jīng)有藍光發(fā)展、中天金融、新力控股等上市房企因股價連續(xù)20個交易日低于1元/股被強制終止上市。此外，還有美好置業(yè)、泰禾集團、粵泰股份、嘉凱城、陽光城、宋都股份、金科股份等多家房企面臨退市風險。

北京市兆源律師事務所高級合伙人張學鋒認為，抵押權雖被稱為“擔保之王”，但實踐中，信托公司的抵押物一般為土地或在建工程可能存在優(yōu)先于抵押權的權利，這些權利也會成為執(zhí)行過程中執(zhí)行異議、執(zhí)行異議之訴的高發(fā)原因。

有AMC人士也坦言，房企的紓困取得一定的成效，但是根本化解還在路上。當下房企的底層項目存在資金缺口、涉訴及訴訟被查封、管理團隊流失等原因難以復工復產(chǎn)。并且出險房企仍面臨難以滿足金融機構條件，融資面臨問題。

前述人士認為，早期房地產(chǎn)高價拿地的后續(xù)影響仍在存在，房企大額虧損仍在蔓延，根本化解還需要各方協(xié)同，恢復房企的盈利性。

信托入局風險化解

當前也有不少信托公司和AMC合作進行房地產(chǎn)企業(yè)的風險化解。

2023年3月，原中國銀保監(jiān)會2023年1號文件就是《關于規(guī)范信托公司信托業(yè)務分類的通知》(簡稱《通知》)。該《通知》2023年6月1日起正式實施，這一要求也被業(yè)內稱為“信托三分類”。《通知》將信托業(yè)務進行重新劃分，其中，在資產(chǎn)服務信托中新增風險處置服務信托。

這一《通知》中明確，風險處置服務信托是信托公司作為受托人，為企業(yè)風險處置提供受托服務，設立以向債權人償債為目的的信托，提高風險處置效率。按照風險處置方式分為企業(yè)市場化重組服務信托和企業(yè)破產(chǎn)服務信托2個業(yè)務品種。

據(jù)悉，此前的渤海鋼鐵、海航集團、天津物產(chǎn)等眾多破產(chǎn)重整案件引入風險處置受托服務信托。近年來，越來越多的信托公司也開始試水風險處置服務信托。

某信托公司人士表示，出售式重整服務信托，可以實現(xiàn)風險隔離，避免非核心資產(chǎn)風險傳遞至投資人收購的核心資產(chǎn)，滿足投資人訴求。因為很多投資人不希望全盤收購，只希望投資部分核心資產(chǎn)的訴求也可以得到滿足。同時，還能避免倉促處置非核心資產(chǎn)，最大限度保護債權人利益。

對于存續(xù)式破產(chǎn)重整下的重整服務信托，同樣可以實現(xiàn)風險隔離。比如，保障信托項下資產(chǎn)不被次生風險波及，避免優(yōu)質資產(chǎn)被司法凍結查封，維護企業(yè)正常運營。同時，信托可以實現(xiàn)股權控制，以存續(xù)企業(yè)股權為信托資產(chǎn)的，可避免原股東進行質押，維護債權人權益。

(作者：李玉敏 編輯：方海平)