地下商業(yè)，作為眾多商業(yè)形式的一個分支，近年來隨著大眾消費習慣與需求的變化，地下商業(yè)在形象上也有了較大改變提升，充分利用城市地下空間，填補商圈業(yè)態(tài)空白，在一個城市商業(yè)發(fā)展方面逐漸占據(jù)重要地位。

從空間發(fā)展戰(zhàn)略來看，發(fā)展地下商業(yè)是增加城市商業(yè)成熟度的一個重要因素，是形成“立體商業(yè)”的重要一環(huán)，也是實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)整合城市景觀和空間資源的需求。因此，立體商業(yè)，將是國內(nèi)商業(yè)發(fā)展的必然趨勢。

#01

國內(nèi)地下商業(yè)的發(fā)展

隨著我國大城市經(jīng)濟發(fā)展、人口的增長和居民消費的需求的提升，很多城市如：哈爾濱、大連、廣州、鄭州等，都開發(fā)了各種類型的「人防商業(yè)街」。80年代之前的人防工程，為日后的軌交商業(yè)打下了空間基礎。

早年，由于地下空間條件的制約、開發(fā)的高成本等障礙，造成國內(nèi)軌交商業(yè)的形象老化、業(yè)態(tài)單一、缺乏整體規(guī)劃設計等問題。隨著這些問題被不斷解決，也從另一面推動著地下商業(yè)的升級，網(wǎng)絡購物發(fā)達、消費者尋求消費便利、城市公共交通系統(tǒng)的發(fā)達等因素均促使消費者傾向便利性更強的地下商業(yè)。

基于以上變化趨勢，近年來，新興地下商業(yè)改變了以往以零售為主體的單一業(yè)態(tài)，且賦予了它們更高的可逛性與更好的外在形象，以打造消費體驗為根本，整體提升地下商業(yè)的實際用途與價值。

#02

地下商業(yè)街開發(fā)的趨勢

從未來的發(fā)展趨勢來看，一個從點到線、從線到面、從上到下的立體化商業(yè)格局將成為我國城市商業(yè)發(fā)展的趨勢。無論地下商業(yè)街、地上商業(yè)步行街和商業(yè)街區(qū)縱觀來看，全國商業(yè)街的發(fā)展趨勢、大體呈現(xiàn)出這樣幾個方面：

#03

地下商業(yè)街開發(fā)的特點和值得思考的問題

隨著我們對地下商業(yè)街的認識逐步深入，在進行地下商業(yè)街開發(fā)建設之前，特別要冷靜地、客觀地分析看待地下商業(yè)街有什么特點，概括起來有以下特點：

高成本

地下商業(yè)街的開發(fā)成本高于地上的兩三倍，再加上一些設施，風、水、汽、耗能要按照不低于地上的標準來計算，成本要比地上高許多，因此所謂說地不要錢或少花錢，開發(fā)商只有在無償使用或少量支付地價的情況，才有可能實行低成本開發(fā)。

高難度

主要體現(xiàn)兩個方面：第一方面經(jīng)營的難度，目前從全國看失敗的地下商業(yè)街成為了死街，或藏污納垢的地方。另一個難題是法律難度，開發(fā)地下商業(yè)街有沒有產(chǎn)權，商戶因沒有產(chǎn)權，就不會購買，開發(fā)商要對投資者負責。

地下空間的商業(yè)化利用，正在經(jīng)歷一個空前的轉(zhuǎn)型期。

一方面，地下商業(yè)街正從政府投資的人防工程兼做地下商業(yè)街，向開發(fā)商主動進行商業(yè)化開發(fā)、兼有人防功能的趨勢轉(zhuǎn)型。

另一方面，從被動利用地下人防工程進行商業(yè)化利用，轉(zhuǎn)向主動開發(fā)城市核心地段的地下空間，有目的地發(fā)展特色地下商業(yè)。

再一方面，開發(fā)商都超前把握地下交通發(fā)展的機遇，提前占據(jù)地鐵通道，開發(fā)與之配套的地下商業(yè)設施。

我們認為，這是一個可喜的轉(zhuǎn)型。

地下商業(yè)街的繁榮與否，制約因素很多。其中致命的因素，是與地上空間環(huán)境的整合關系。

一方面是地上空間的業(yè)態(tài)，直接影響地下商業(yè)街的經(jīng)營業(yè)績；另一方面，地上客流主體的需求心態(tài)，直接關系地下商業(yè)的業(yè)態(tài)。第三，交通環(huán)境直接關系到地下商業(yè)的經(jīng)營狀況。

坦率的講，幾乎所有的人包括經(jīng)營者、消費者對地下都有偏見，引導消費者改為喜歡地下商業(yè)街的購物習慣，是一個極大的難題。目前看地下商業(yè)街的主要消費群體，還是打工者和中、低消費者。

但凡經(jīng)營業(yè)績好的地下商業(yè)街，都是與地上商業(yè)業(yè)態(tài)整合較好的特色商業(yè)。

經(jīng)營不好甚至關門的地下商業(yè)街，絕大多數(shù)都是與地上建筑物業(yè)態(tài)不整合的人防設施。石家莊火車站、人民廣場、青島火車站地下益群商業(yè)街，都屬于這類地上人流如織、地下門可羅雀的不整合地下商業(yè)街。

這其中有個簡單的道理，就像在殯儀館地下建造一座婚禮商業(yè)街一樣不整合，肯定經(jīng)營不下去。火車站雖不是殯儀館，但來去匆匆的旅客，能有心思悠閑逛地下商業(yè)街的占不到百分之一！

而地鐵出站口的地下商業(yè)街，大都不愁經(jīng)營不好，因為是交通必經(jīng)之地，來往的客流中百分之十的人順便購物，就可以維持其經(jīng)營業(yè)績，隨著其商品結(jié)構不斷優(yōu)化，吸引旅客自愿消費。這樣就能夠把大批過客的潛在消費激活，激發(fā)游客的消費沖動，調(diào)動消費方面的流動偏好。

有些區(qū)位不一定很好的地下商業(yè)街，也能很紅火。

特色、品牌、認知度是顧客愿意光顧地下商業(yè)街的重要原因。大品牌、高知名度、配套完善的地下商業(yè)街，可以成為中高端消費者購物目的地，也能紅火。

不少城市火車站地下的商業(yè)街，就像臨時拼湊的雜貨鋪，給人一種假冒偽劣商品集散地的感覺，即使沒有關門，經(jīng)營收益也不高，服務的附加值太低。零售業(yè)，在國際貿(mào)易中屬于服務貿(mào)易，服務貿(mào)易的經(jīng)營效益，體現(xiàn)在服務和信譽的附加值上，而不是商品本身。

確定地下商業(yè)街的業(yè)態(tài)，一定要認真地聘請專業(yè)市場調(diào)研分析策劃機構進行調(diào)研分析，絕對不能想當然或者簡單憑主觀推斷。

要用精準的數(shù)據(jù)分析，搞清楚業(yè)態(tài)定位與相關訴求的關系。譬如開超市，必須要對周邊居住群體的人口、消費需求、購物習慣、交通工具等相關信息進行摸底調(diào)查分析。

要建高檔名牌商品街，必須分析一公里半徑內(nèi)高端群體購物需求和購物出行趨勢。不然，就可能出現(xiàn)定位錯誤而功敗垂成。

因為商業(yè)是顧客用腳選擇的產(chǎn)業(yè)，沒顧客進入，就倒閉！當然，通風、采光、空調(diào)等設施自不待言。出入口、游線、地上配套景觀，也至關重要。

地下交通――地鐵對地下商業(yè)的帶動作用

地下商業(yè)街如果能夠與地鐵出入口整合，解決了一個最根本的問題，就是顧客源。

而且是幾乎強制性地引導客流進入地下商業(yè)街，紅紅火火的人氣，能夠烘托商業(yè)氣氛，刺激人們的消費沖動。只要商品結(jié)構比較合理，一般都能獲得較好的經(jīng)濟效益。

因此，試圖依靠地鐵帶動繁榮的地下商業(yè)街，需要等待這個硬件設施的落實，才能成為促進地下商業(yè)街繁榮的助推器。

出入口對“以人為本”設計理念的把握

針對大眾的地下商業(yè)街，必須解決人流進入地下的便捷、舒適和愉悅，必須設計建造如履平地的地下入口和具有吸引力的交通游線，吸引客流從高興的地上走，到樂于地下逛的過渡。

高度注意人流導向系統(tǒng)，地上地下人流避免人流重復交織，如：大連萬達、沃爾瑪要求顧客不重復地在賣場中進行選購。

出入口很重要，強調(diào)對動線，注意寬闊的空間業(yè)態(tài)動線設計。在國內(nèi)比較好的動線設計典型事例，如：家樂福入場先到二層再到一層的動線，就十分成功。

有的地下商業(yè)街，只考慮了美化地下環(huán)境，但客流進入的設施非常失敗，若干部垂直電梯給人一種下礦井的恐怖感，你就是把下面裝飾成天堂、每頓都是優(yōu)惠的海參魷魚，人們也不愿坐在下面感受地洞子里的恐怖。

這是某些地下商業(yè)設施致命的問題――缺少安全感，更缺少愉悅感，增加了恐怖感。

出口的設計、與地面的連接，既是一種景觀藝術，也是一種對客源的引導。這個設施搞好了，風險化解一半。

石家莊市省府廣場地下商業(yè)街東入口，設計了面積很大的下沉廣場和很美的環(huán)境景觀，化解了人們對下地洞子的膩歪心態(tài)，有助于吸引人們從地上走到愿意到地下逛。而人民廣場地下商業(yè)街之所以沒人愿意用，與地下入口有關。這不是風水學常識，而是商業(yè)心理學在設施方面必須面對的常識問題。

地面景觀和配套設施的選擇，地上地下的文化整合

大部分地下商業(yè)街，都選擇在城市黃金地段，而地面設施受到地上建筑的制約，很難把下沉采光、地面景觀設計得符合地下商業(yè)形象的需要。

因此更需要很高的智慧，利用地上資源，策劃和完善地面景觀，實現(xiàn)雙贏的景觀效果，為地下商業(yè)街贏得很好的公共形象和絕妙的吸引標志物。

地面景觀做好了，就像嘉世伯啤酒老板當年為情人建造美人魚塑像一樣，這是一個旅游由頭，促進嘉士伯啤酒成為世界級的旅游商品，也成為丹麥首都哥本哈根的一個工業(yè)旅游熱點。

#04

結(jié)語

地下商業(yè)街，是城市經(jīng)濟快速發(fā)展與城市商業(yè)用地高度緊張矛盾的產(chǎn)物，更是城市地下空間開發(fā)利用的重要形式之一。地下商業(yè)街的發(fā)展，將人們的活動空間從地上拓展到了地下，既有利于緩解城市用地的緊張，也為人們提供了更多的休閑娛樂空間，必將成為未來商業(yè)街發(fā)展的主導。