你知道除了人需要養老金之外，住房也需要養老金嗎？

據中國建設報6月27日消息，6月26日，住房和城鄉建設部黨組書記、部長倪虹，在會見來訪的中國銀行黨委書記、董事長葛海蛟一行時指出，要為人民群眾建造好房子，提高住房品質，探索建立房屋養老金制度，為房屋提供全生命周期安全保障。

其中，“房屋養老金”的提法受到市場關注。什么是房屋養老金，該制度的探索進展如何？為何要探索建立房屋養老金制度？錢從哪來？

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什么是房屋養老金制度？

房屋養老金是指住宅專項維修資金，是住宅共用部位和共用設施設備維修和正常使用的重要保障。

房屋的共用部位，是指承重結構部位(包括樓蓋、屋頂、梁、柱、內外墻體和基礎等)、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、樓內存車庫等。共用設施設備是指共用的上下水管道、公用水箱、加壓水泵、電梯、公用天線、供電干線、共用照明、暖氣干線、消防設施、住宅區的道路、路燈、溝渠、池、井、室外停車場、游泳池、各類球場等。

“通俗來說，房屋在后續使用中需要有持續的資金進行維護，就類似有養老金一樣可以對房屋進行全生命周期的維護。”易居研究院研究總監嚴躍進表示。

房屋養老金提出的背景，在于我國住房市場進入存量時代。中指研究院指出，當前我國存量住房數量多，且不少是2000年之前的老舊小區，部分房屋在結構、設備、安全性等方面存在著較大的隱患，但現有的住宅專項維修資金等資金難以滿足房屋維修及改造的需求。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，目前，我國有大量房屋開始進入“中老年”，而且過去20年間，建房子的速度快，難免存在質量的問題，但在快速發展期被掩蓋了。現在，房子質量問題、維護的問題開始顯現，包括地下管線、房屋本體等。“但同時，我們既有的房屋養老金可能不足，比如很多小區物業維修基金不足，需要金融資源進一步支持。”李宇嘉說。

房子幾乎是居民最大的財產，占到居民財富的60%-70%。未來，房屋的性能能不能維護好，關系到居民居住的舒適性，也關系到居民能否更好地適應老齡化時代的到來。

“與此同時，房屋維護得好，房價就能得到支撐，存量房貸的不良率也會保持在較低的水平。”李宇嘉認為，金融部門推進“房屋養老金制度”，也是為了更好地防范地產金融風險。

全國政協委員、中國房地產估價師與房地產經紀人學會會長柴強此前對21世紀經濟報道記者表示，目前我國存量住房維修主要依靠住宅專項維修資金或業主自籌資金進行。單個住宅小區，歸集資金規模一般僅為600-900萬元甚至更低。隨著房屋及其附屬設施設備日益老化，維修資金需求逐年增加，一些住宅小區的維修資金正快速減少甚至枯竭。現有的住宅專項維修資金遠遠滿足不了房屋“應修盡修”的需求，地方財政支出的壓力也很大。

“我國尚未出臺房屋定期檢測制度和強制檢測規范，由產權人承擔的房屋維修養護和安全檢測義務難以落實，房屋安全防范和風險控制存在制度空白。通過建立房屋養老金制度，可以為房屋安全管理體系的建立和運轉提供資金保障，更好地履行政府房屋公共安全職責。”柴強認為當前建立房屋養老金制度很有必要。

錢從哪兒來？

今年全國兩會期間，至少有三位人大代表或政協委員帶來了與建立房屋養老金制度有關的建議或提案。

南京地鐵集團有限公司黨委書記、董事長佘才高建議，房屋養老金應實行分類管理，由公共賬戶和個人賬戶兩部分組成。

其中，公共賬戶資金來源主要是土地出讓金、維修資金增值收益結余、老舊小區改造資金、三供一業移交應歸集的資金、城市物業管理獎補資金等等，遵循“政府主導、專業運作，統籌使用、專款專用”的原則，堅持“收支兩條線”的管理理念，主要用于房屋日常強制體檢、購買房屋安全綜合保險等公共服務。

個人賬戶是指住宅專項維修資金賬戶，按照專項維修資金管理有關法律、法規的規定進行管理，主要用于保修期滿后住宅共用部位和共用設施設備維修和更新改造。

“同時，加強資金的保值增值。目前，我國住宅專項維修資金的平均年收益率約為 2%，處于較低的收益率水平。可以通過制度引導或法律規定的途徑，吸收社保基金投資運營管理經驗，按照安全性、收益性和長期性原則，委托專業機構投資運營房屋養老金存量資金，提高房屋養老金增值收益水平。”佘才高如是表示。

中國房地產估價師與房地產經紀人學會會長柴強提議，可以每年從當年土地出讓收入（地價款）或凈收益（出讓收入減去出讓成本）中提取一定比例，如按照土地出讓收入5%以上或土地出讓凈收益20%以上計提，作為房屋養老金。因為土地出讓收入主要“來自于房”，在供應房地產開發用地時一次性收取了地價款或土地出讓金，特別是土地增值收益實際上主要“取之于房”，而且通過招拍掛出讓方式使得地價在房價中的占比過高，擠占了保障房屋建設質量和維修更新的必要費用。

今年以來，建立房屋養老金制度被多次提及。4月，全國自建房安全專項整治工作電視電話會議召開，提出“積極推進房屋養老金、房屋定期體檢、房屋質量保險‘三項制度’試點”；5月，住建部到江蘇省等地調研房屋養老金制度建設工作并召開座談會。

中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜認為，本次住建部部長倪虹再次強調“探索建立房屋養老金制度，為房屋提供全生命周期安全保障”，或表明房屋養老金制度建設及試點或將加速推行，有利于更好地解決老舊小區改造的資金問題，提高居民的居住品質和生活環境。

“房屋養老金制度或將創造新的商業機會，物業公司、中介機構、保險機構、金融機構和建筑企業等都應該予以關注，積極在這個領域做好研究工作，以更好開展相關業務內容。”嚴躍進補充說。

（文章來源：21世紀經濟報道）