來源：易居研究院

7月3日，深圳市發布《深圳市公共租賃住房管理辦法》《深圳市保障性租賃住房管理辦法》《深圳市共有產權住房管理辦法》《深圳市保障性住房規劃建設管理辦法》（以下簡稱四個政府規章），將深圳市住房保障體系與國家住房保障體系全面銜接，保障各類住房困難居民住有所居。四個政府規章將于8月1日正式實施。此次深圳出臺四個政府規章，全面系統地對保障性住房的分類標準及建設管理等進行了規范，在全國范圍內具有重要的示范意義。

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【資料圖】

政策主要內容

1、明確三類保障性住房的保障對象

政府規章明確，公共租賃住房主要面向符合條件的住房困難深圳戶籍居民，以及為社會提供基本公共服務的一線職工供應；保障性租賃住房主要面向符合條件的新市民、青年人、各類人才等群體供應；共有產權住房主要面向符合條件的深圳戶籍居民供應，結合實際情況逐步將非深圳戶籍常住居民納入供應范圍。此次政策對三類保障性住房的保障對象分類進行明確，使得不同類型保障性住房的保障目標和范圍進一步清晰化，對于各類保障性住房的供應和分配提供了很好的指導。

2、明確三類保障性住房面積標準

根據國家及廣東省相關要求，公共租賃住房戶型建筑面積以60平方米以下為主，新增建設籌集的保障性租賃住房戶型建筑面積以70平方米以下為主，共有產權住房戶型建筑面積以90平方米以下為主。

在配租、配售標準方面，四個政府規章也作出明確。公共租賃住房配租建筑面積標準按照符合條件的家庭人口數確定，單身居民以不超過35平方米為主，2人家庭以不超過50平方米為主，3人以上（含3人）家庭以不超過60平方米為主，建筑面積超過70平方米的房源，優先面向5人以上（含5人）家庭配租，根據供需情況也可以面向4人家庭配租。共有產權住房配售建筑面積標準按照符合條件的家庭人口數確定，3人以下（含3人）家庭或者單身居民為65平方米左右，4人以上（含4人）家庭為85平方米左右，建筑面積85平方米左右的房源，也可以根據實際情況面向3人家庭配售，具體在配售通告中明確。此次政策通過對三類保障性住房的建設面積及配租、配售面積標準的明確和規范，有助于更好地指導三類保障性住房的建設和分配工作，從而更好地發揮住房保障的作用。

3、執行差異化租售價格標準

根據不同的住房類型和保障對象，執行差異化的租售價格標準。比如，符合公共租賃住房收入財產限額標準的，租金為市場參考租金的30%，屬于特困人員、最低生活保障家庭、最低生活保障邊緣家庭的，租金為市場參考租金的3%。共有產權住房項目的銷售均價按照市場參考價格的50%確定。購房人產權份額按照項目銷售均價占市場參考價格的比例確定，原則上不低于50%；其余部分為政府產權份額。保障性租賃住房租金按照同期同區域同品質租賃住房市場參考租金的60%確定。此次政策對三類保障性住房采取了不同的租售價格標準，特別是參考市場租金制定了量化指標，并根據實際情況能夠靈活調整。一方面體現出三類保障性住房的差異，另一方面也能有效指導保障性住房的入市定價。

4、明確三類保障性住房建設籌集方式

政府規章明確，三類保障性住房通過多種渠道建設籌集，包括：新供應建設用地建設，城市更新、土地整備建設，機關企事業單位、社會組織等自有用地建設，產業園區配套用地建設，原農村集體用地建設，未完善征（轉）地補償手續用地建設，歷史遺留未完善出讓手續用地建設，公用設施、交通設施和軌道交通用地建設，具有居住功能的存量房屋籌集，非居住存量房屋改建等。此次政策明確了三類保障性住房的建設籌集方式，包括新增用地、存量用地、企業和園區用地、集體用地、交通設施用地、存量房屋等，基本涵蓋了目前保障性住房建設籌集的主要方式，有助于保障性住房建設的積極推進。

5、明確保障性住房品質標準

政府規章明確，深圳將全力提高保障性住房的品質，讓各類群體住得更加安心、暖心、舒心。戶型設計考慮居住需求多樣性，努力實現“美而精、精而實”。建造技術全面采用裝配式建筑，推廣智能建造、裝配式裝修、綠色建材和集成化模塊化建筑部品，打造“綠色、健康、智能”的新一代成品住宅。新建保障性住房項目應當按照規定配置文化娛樂、體育、社康中心、養老、托幼等設施，并完善周邊基本公共服務、便民商業服務、市政基礎等設施，堅持交通、教育、醫療等有關配套設施與新建項目同步規劃、同步建設、同步交付使用，推進基本公共服務均等化。此次政策對于保障性住房品質標準提出了要求，相較于全國其他一些地方的保障性住房政策更加完善，同時，對于新建保障性住房項目的配置標準進行明確，也為后續保障性住房的建設提供了方向，從而更好地提升保障性住房的功能和價值。

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政策意義

2021年7月，國務院辦公廳印發《關于加快發展保障性租賃住房的意見》，首次明確了國家層面的住房保障體系的頂層設計。國家的住房保障體系將以公租房、保障性租賃住房和共有產權住房為主體。住建部明確，“十四五”期間將以發展保障性租賃住房為重點。近年來，多地確定“十四五”期間保障性租賃住房建設目標，細化保障性租賃住房建設細則，多舉措增加保障性租賃住房供應，完善相關配套支持政策等，推動保障性租賃住房建設。可見，保障性租賃住房建設和供應成為了現階段住房保障體系中重要的內容。而深圳此次將住房保障體系與國家住房保障體系全面銜接，通過四個政府規章分別對公共租賃住房、保障性租賃住房、共有產權住房三類住房的保障對象、申請條件、供應分配方式、租售價格標準、用地保障、建設籌集主體和渠道、建設標準、監督管理等進行規范。此類全面系統的保障性住房政策在全國范圍內較為少見，以往一些地方較多地還是針對不同類型保障性住房出臺相關的實施意見、管理辦法、供應標準、供后管理等政策。

因此，深圳此次針對保障性住房出臺的四個政府規章，可以說在全國范圍內具有重要意義。通過全面對接國家住房保障體系，一方面有助于深圳保障性住房政策體系的完善，對于解決新市民、青年人等各類群體的住房困難，逐步實現住有宜居，具有重要意義；另一方面對于中央加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度也將帶來積極作用。

執筆人：上海易居房地產研究院 高級研究員 朱光

本文源自：金融界